Заказать услугу!

RFI consult оформит комплект исходно-разрешительной документации (ИРД) на объекты жилой застройки и общественного пользования, начиная от распорядительных документов и заканчивая согласованиями и разрешениями. Опыт более 10 лет в Москве и Московской области, постоянная практика, доскональное следование законам позволяют добиваться получения ИРД в сроки от трех месяцев.

1. Мы будем самостоятельно взаимодействовать со всеми государственными и частными инстанциями. Вы сможете контролировать процесс оформления ИРД в той степени, в которой вам будет удобно: наши юристы на связи в любое время суток, чтобы отчитаться о ходе работ и обрисовать перспективы.
2. Стоимость работ начинается от 100 тысяч рублей. Уже на первой встрече мы назовем точную цену работ, которая будет прописана в договоре.
3. Мы берем проекты на любой стадии. Даже если вы только купили участок, мы сможем получить полный комплект ИРД.

Состав исходно-разрешительной документации

Документы, входящие в состав ИРД, регламентируются Градостроительным кодексом РФ (ст. 44-51, 55). Список индивидуален для каждого объекта в зависимости от расположения земельного участка, его геологических и геодезических особенностей, назначения здания и других факторов.

Юристы RFI consult подготовят:

• Разрешение на ведение градостроительной деятельности.
• Документы, подтверждающие права собственности на участок.
• ТУ на подсоединение к инженерным сетям.
• ГПЗУ, который включает: топографический план местности с указанием точных границ имеющихся и будущих строений, дорогами, коммуникационными сетями, объектами природопользования, границами застраиваемого участка.
• Заключение государственной экспертизы.
• Архитектурно-планировочное задание и задание на проектирование.
• Инженерно-геологические, экологические, геодезические изыскания.
• Проект границ и ситуационный план.
• Заключение градостроительной комиссии вместе с Градостроительным планом участка.
• Выводы всех согласующих организаций.
• Озеленительный план участка, если при строительстве зеленые насаждения будут повреждены или уничтожены.
• Предварительные технические условия на подключение к коммуникациям с обязательным обозначением тех мест, где эти подключения будут осуществлены.
• Разрешительные документы от федеральной службы Росприроднадзора.

Этот список далеко не полный. RFI consult сможет получить любые разрешения и оформить документы в соответствии с требованиями законодательства на любой объект, начиная от многоквартирного дома и заканчивая торговым центром. За плечами наших юристов более 10 лет практики согласования ИРД с различными инстанциями в Москве и Московской области. Мы сотрудничали с АПУ Москвы, ДГИ, Департаментом культурного наследия, Мосавтодором, Природнадзором, Мосгосэкспертизой, Жилинспекцией, Роспотребназдором, Мосавиацией и другими инстанциями - и всегда добивались получения документов, необходимых для строительства нашим клиентам.

Какие документы нужно приготовить?

Для строительства - это комплект бумаг различного вида, которые оформляются в соответствии с нормами 44-51 ГрК. На ее основании выдается разрешение на ведение градостроительной деятельности. Рассмотрим подробнее особенности, возведения, реконструкции, ремонта объектов капстроительства.

Общая характеристика

В состав исходно-разрешительной документации для проектирования и сооружения объектов включаются:

• Распорядительные бумаги (распоряжения, постановления).
• Техусловия.
• Разрешения.
• Материалы согласований, инженерных изысканий, утверждения.
• Прочие бумаги, выданные уполномоченными органами для разработки и последующего согласования проекта и строительных работ.

Полный комплект содержит акты, отражающие ключевые требования и рекомендации по:

• Размещению объекта на местности.
• Определению границ участка.
• Экономическим и техническим показателям объекта.

К исходно-разрешительной документации следует также относить рекомендации и предписания, полученные от разных согласующих структур для разработки проекта. В актах описываются возможности производства работ, учитывающие санитарно-гигиенические, экологические нормативы по расположению объекта, предполагаемое его назначение, особенности эксплуатации, характер воздействия на природу.

Специфика получения

Для строительства , технического переоснащения, реконструкции, капремонта сооружений выдается параллельно с разработкой проекта. Получение ИРД осуществляется застройщиком (инвестором), законным владельцем участка (действующим от его имени субъектом).

Согласно нормам, лицо, которому выдается , называется техническим заказчиком. Его деятельность именуется правовым сопровождением проекта строительства объекта, считающегося в соответствии с законодательством, капитальным.

Нюансы

Исходно-разрешительная документация не считается результатом проектировщика. Соответственно, на нее не распространяются нормы закона об авторском праве.

Исходно-разрешительная документация предоставляется заказчику уполномоченным органом либо организацией в обязательном порядке за плату при условии выполнения всех требований, установленных правовыми актами.

Разработка ИРД

Она считается начальным этапом инвестиционного процесса. В ходе оформления документации определяются финансово-экономические показатели и качественные характеристики объекта.

Основа для разработки исходно-разрешительной документации для проектирования - ППТ (проект планировки территории). Он должен быть согласован (утвержден) по установленным правилам.

Если градостроительная документация не разработана, не согласована или не утверждена, технический заказчик должен организовать производство предпроектных архитектурных проработок, подготовить и утвердить обоснование размещения будущего объекта.

Особенности структуры

Вопросы, решаемые в рамках градостроительной деятельности, находятся в совместном ведении РФ и регионов. Соответственно, единого документа, в полной мере регламентирующего правила разработки и состав ИРД, нет.

Существенные отличия в нормативно-правовых актах отмечаются, к примеру, в Москве и области, в других городах страны.

На состав ИРД влияет и специфика будущего объекта.

Основные документы

В их число включены:

• Акт об изменении допустимого использования участка (постановление, кадастровый паспорт, распоряжение).
• Техусловия на присоединение к инженерно-техническим сетям (договор).
• участка).
• Заключение госэкспертизы проекта.
• Разрешение на строительство.
• Результаты инженерных изысканий.
• Распорядительные акты разных исполнительных структур власти.
• Разрешения.
• Согласования, утверждения.
• Прочие документы, оформленные специализированными организациями и уполномоченными органами.

Комплект для разработки ППТ и ведения градостроительной деятельности

В него входят акты, содержащие сведения о правах на участок:

• Свидетельство о праве собственности/аренды.
• Кадастровый план.
• Договор, акт выбора надела (при аренде).
• Договор купли-продажи (при собственности).
• Инвестиционное соглашение.

В состав исходно-разрешительной документации для проектирования входят также акты о выборе трасс.

Градостроительная документация

В нее входят расчеты, обоснования и подтверждения:

• видов допустимого использования;
• границ объекта и зон действия публичных сервитутов;
• посадки и технико-экономических параметров объекта;
• функционального назначения;
• прочие доказательства, выполненные в соответствии с правилами и нормативами использования и застройки территории.

В составе градостроительной документации также присутствуют:

• Материалы планирования территории населенного пункта.
• Градостроительное заключение, если объект соответствует назначению местности, определенному ранее.
• Градостроительное обоснование, если категория или вид использования территории был изменен.
• Градзаключение в составе Эскиза 1.
• Заключение по результатам обследования объекта (или участка, если планируется новое строительство), сооружения/здания (при реконструкции, техническом переоснащении).
• Ситуационный план местности по компенсационному озеленению, если предполагается уничтожение растительности на участке, выделенном под строительство.

Административные акты

В их числе:

• Постановление, разрешающее разработку проекта планировки местности.
• Архитектурно-планировочное задание. Оно должно быть утверждено Управлением архитектуры.
• Заключение органа, ответственного за охрану памятников (если объект будет размещаться на исторической территории).
• Протокол рассмотрения предпроектных материалов Архитектурным советом.
• Заключение визуально-ландшафтного анализа (при размещении объекта на исторической территории).
• ГПЗУ.

Кроме того, заказчику выдаются разрешения на:

• снос сооружений;
• строительство;
• вырубку насаждений.

Результаты инженерных изысканий

В состав этих материалов входят техусловия на подсоединение к инженерно-техническим сетям. Этот документ оформляется техническими службами. При этом на топосъемке должны быть указаны точки подключения. К ТУ прилагается заключение об инженерном обеспечении объекта. Как правило, оно оформляется по инициативе заказчика.

Кроме того, составляются отчеты об инженерно-экологических, геодезических, гидрологических, геологических изысканиях.

К указанным документам прилагается чертеж, на котором отображаются территории:

• Планируемых, существующих объектов капстроительства регионального или федерального значения, прочие участки, подлежащие застройке или уже застроенные.
• Линейных объектов.
• Культурно-исторических памятников.
• Особо охраняемые, озелененные, природные комплексы.
• Общего пользования.
• В отношении которых осуществляется разработка плана и градостроительного обоснования.
• С особым режимом пользования.

Кроме того, производится топосъемка, результаты которой отображаются на лавсане и в цифровой форме с экспликацией подземных объектов.

Документы надзорных органов

В их число входят:

• Санэпидемзаключение Управления по надзору в области защиты потребительских прав и благополучия населения.
• Акт обследования (экспертное заключение) участка "Центра гигиены и эпидемиологии".
• Техусловия подразделения Госпожнадзора.
• Заключение, выданное Федеральной службой атомного, экологического и технологического надзора.
• Письмо Минкульта о наличии/отсутствии архитектурных, историко-культурных, археологических памятников, зон их охраны и влияния.
• Заключения Росприроднадзора, ГУ природных ресурсов и их охраны, органа природопользования, по компенсационному озеленению, экологической экспертизы.

Техусловия

Они оформляются на:

• электро-, тепло-, газоснабжение;
• водопровод;
• канализацию (ливневую, бытовую);
• радиофикацию, телефонизацию;
• вывоз мусора.

Пример

Рассмотрим структуру исходно-разрешительной документации для строительства тепличного комплекса . В нее входят:

• Правоустанавливающая документация на участок.
• Постановление о согласовании территории размещения объекта и выполнении изыскательских работ (выдается главой администрации).
• Ситуационный план.
• Акты выбора участка, определения сервитутов.
• Заключение об отсутствии/наличии полезных ископаемых под участком застройки.
• Санэпидзаключение по созданию защитных зон.
• Заключение Управления по эксплуатации, реставрации, охране историко-культурного наследия.
• Техусловия на подсоединение к инженерно-техническим сетям и ЛЭП.
• Исходные данные и условия ГУ ГО и ЧС.
• Градзаключение на размещение объекта.
• ГПЗУ.
• Справка об отсутствии/наличии взрывоопасных предметов.
• Заключение на сброс ливневой воды.
• Гидрогеологическое заключение.
• Данные о средних климатических показателях в районе и о розе ветров.

В составе ИРД также присутствуют согласования установки светофоров, знаков, нанесения разметки пешеходных переходов, выездов и съездов с управлением Росавтодор.

Законодательство устанавливает перечень разрешительной документации , необходимой для выполнения определенных видов деятельности. Нормами предусматривается специальный порядок ее составления и выдачи. Рассмотрим далее, какая используется разрешительная документация в строительстве .

Общие сведения

Возведение новых сооружений, проведение некоторых других работ строительного характера допускается в соответствии с разрешительной документацией. К ней в первую очередь относят бумаги, свидетельствующие о предоставлении участка земли. На основании их составляется разрешительная документация на проектирование .

Земельный участок

На любых наделах субъекты, осуществляющие возведение сооружений или иные работы, касающиеся зданий (реконструкцию, капремонт, например), должны соблюдать требования о целевом назначении. Участки, которые относятся к собственности муниципалитета или государства, могут предоставляться уполномоченными органами непосредственно для строительства. Пользователи наделов в своей деятельности должны руководствоваться 263-й статьей ГК (п. 1). В соответствии с ней субъекты, которые не являются титульными владельцами участков, должны получить разрешение от собственника на выполнение строительных работ. Оно может содержаться в отдельной бумаге или включаться в договор с пользователем.

Дополнительно

Если субъект предполагает осуществлять реконструкцию или вносить изменения в существующее сооружение, исходно-разрешительная документация на строительство должна включать и бумагу, в которой будет согласие собственника этого здания. Соответствующее требование устанавливается в ФЗ № 169, регулирующем архитектурную деятельность в РФ. В нормативном акте предусматривается, что строительные работы на любом объекте должны осуществляться с согласия собственника участка либо здания при соблюдении СНиП и градостроительных правил. Данное положение присутствует в 3-й статье (ч. 3, п. 2) указанного ФЗ.

Проектно-разрешительная документация

Она разрабатывается в соответствии со СНиП и прочими нормами и правилами. Исходно-разрешительная документация на строительство должна быть согласована с рядом контрольных органов. В первую очередь к ним относят управление архитектуры, а также службы госконтроля и надзора. В соответствии с 48-й статьей Градостроительного кодекса проектной называют документацию, в которой содержатся материалы, представленные в текстовом виде, а также в форме карт и схем. Она определяет архитектурные, конструктивные, функционально- и инженерно-технические решения для обеспечения работ на объекте. Разрешительная строительная документация необходима, если предполагаемые мероприятия будут влиять на характеристики безопасности и надежности сооружений.

Разработка

Подготовка разрешительной документации может осуществляться непосредственно самим исполнителем работ. Субъект также вправе привлечь к разработке организацию, имеющую соответствующую лицензию. Прежде чем , необходимо выполнить инженерные изыскания. Без их результатов бумаги не будут представлены. Изыскания также может выполнить сам субъект или привлечь организацию, имеющую на это лицензию.

Необходимые сведения

Оформление разрешительной документации осуществляется на основании материалов, которые представляет заинтересованное лицо (исполнитель работ). К необходимым сведениям и бумагам относят:

1. Техзадание. Оно предъявляется в случае, если исполнитель работ привлек к разработке бумаг лицензированную организацию.
2. Градостроительный план территории строительства.
3. Результаты выполненных инженерных изысканий.
4. Бумаги, удостоверяющие использование надела в соответствии с целевым назначением.
5. Техусловия на присоединение к инженерно-техническим коммуникационным сетям.

Разделы

В соответствии с общими правилами в строительстве включает в себя:

Экспертиза

Разрешительная документация должна быть направлена на проверку. В случае положительного экспертного заключения она утверждается. Как правило, это осуществляется проставлением подписи должностного лица, представителя/руководителя уполномоченного органа и оттиска печати на титульном листе. Правительство устанавливает случаи, когда должна пройти обязательную проверку. В частности, в Постановлении № 1008 от 1 января 2001 г. определено, что экспертиза должна проводиться в отношении всех бумаг, касающихся мероприятий, затрагивающих конструктивные и прочие характеристики безопасности и надежности сооружений, вне зависимости от формы собственности и источников финансирования объекта.

Исключения

Их составляют сооружения, для технического переоснащения, реконструкции, расширения, возведения, капремонта, ликвидации и консервации которых не предусмотрена. Кроме этого, экспертиза не проводится для бумаг:

Предмет проверки

В качестве него выступает оценка соответствия документации положениям техрегламентов, санитарно-эпидемиологическим, экологическим нормам, требованиям госохраны объектов культурно-исторического наследия, промышленной, пожарной, ядерной, радиационной и другой безопасности, результатам проведенных инженерных изысканий. Целями экспертизы, таким образом, являются:

1. Предупреждение возведения объектов, строительство и эксплуатация которых нарушают интересы и права граждан и юрлиц либо не отвечают требованиям правил и норм, утвержденным в установленном порядке.
2. Оценка эффективности капвложений, которые направляются на выполнение работ из бюджета соответствующего уровня.

Разрешительная документация проходит проверку в уполномоченных госорганах либо в организациях, которые имеют государственную аккредитацию.

Нюансы

В ряде случаев необходима государственная экспертиза и составление дополнительных бумаг. Например, предпроектная документация на сооружения и прочие объекты, возведение которых частично или полностью выполняется за счет бюджетных средств, госкредитов и займов, полученных под госгарантии, прочих инвестиций, поступающих в форме господдержки, проходит проверку до ее утверждения. Аналогичное правило действует и в отношении бумаг, разрабатываемых на потенциально опасные и особо сложные в конструкции вне зависимости от источников их финансирования и типа собственности. В отношении объектов, строительство которых выполняется на средства заказчика, в том числе привлеченные, решение о выполнении государственной экспертизы принимает он сам. Исключение составляют особо сложные и потенциально опасные сооружения и конструкции.

Получение разрешительной документации

После выполнения экспертизы при положительном заключении бумаги проходят утверждение. Застройщик, получив документацию, обращается в уполномоченную организацию с заявлением на выдачу разрешения на строительство и/или ордера. Вид бумаг будет зависеть от характера работ. По Градостроительного кодекса разрешение на строительство подтверждает соответствие документации требованиям плана участка. Эта бумага предоставляет субъекту право на выполнение необходимых работ на объекте. Разрешение предоставляется на основании заявления. К нему прилагаются бумаги, удостоверяющие права на участок. Кроме этого, уполномоченная инстанция требует утвержденную проектную документацию. Форма, в которой составляется заявление, сроки и порядок его рассмотрения определяются Градостроительным кодексом, а также иными нормативными актами. Бланк разрешения утверждается правительством.

Необходимые бумаги

Для получения разрешения застройщику необходимо представить уполномоченной инстанции, исполнительному органу региональной/местной власти заявление с приложением:

Упрощенный порядок

Он применяется в случае, если разрешение выдается на строительство объекта ИЖС, для которого проектная документация не составляется. В такой ситуации заинтересованное лицо прилагает к заявлению:

1. Правоустанавливающие бумаги на надел.
2. Чертеж планировочной организации территории, на котором обозначается место размещения объекта ИЖС.

Действия уполномоченных органов

Утвержденная документация и разрешение на строительство должны быть зарегистрированы в местных структурах управления. вправе отказать в выдаче бумаги в случае отсутствия необходимых материалов либо несоответствия их сведений требованиям, установленным в плане или допуске на отклонение от предельных показателей. Данное решение может быть оспорено в суде. Разрешение на строительство предоставляется без взимания платы. Данная бумага имеет определенный срок действия - 10 лет для объектов ИЖС. Период для прочих сооружений устанавливается в соответствии с проектом строительных работ.

Ответственность

Нарушение установленного порядка оформления разрешительной документации преследуется по закону. Ответственность устанавливается КоАП. В соответствии со ст. 8.4 субъекты, не выполнившие требования закона об обязательности государственной экспертизы, а также лица, реализующие или финансирующие проекты, которые должны пройти проверку, не получившие положительного заключения, наказываются административным штрафом. Величина взыскания для граждан - 10-15, должностных лиц - 30-50, организаций - 400-500 МРОТ. К административной ответственности могут привлекаться субъекты, осуществляющие деятельность, не соответствующую документации, на которую было выдано положительное заключение. В таком случае штрафы для граждан составляют 15-20 МРОТ, для должностных лиц и организаций их размер аналогичен приведенным выше цифрам. Строительство сооружений и зданий непроизводственного и производственного назначения, объектов ИЖС без разрешения влечет наложение административного взыскания в соответствии со ст. 9.5, п. 1 КоАП. Для граждан штраф составляет 3-5, должностных лиц - 5-10, организаций - 50-100 МРОТ.

Под исходно-разрешительной документацией понимают документацию, которая должна быть оформлена в соответствии со статьями 44-51 Градостроительного кодекса РФ.
Комплект документов по итогам согласования предпроектной проработки земельного участка, здания или сооружения, который является основанием для оформления разрешения на проведение градостроительной деятельности, называется исходно-разрешительной документацией.
В состав ИРД входят распорядительные документы (Постановления, Распоряжения), разрешения, технические условия, материалы инженерных изысканий, согласования и утверждения, а также иные документы, полученные от уполномоченных государственных органов, и специализированных организаций для разработки, согласования проектной документации и строительства объекта недвижимости.
В полный комплект исходно-разрешительной документации включаются различные документы, которые отражают основные рекомендации и требования по размещению объекта строительства на местности, определяют границы земельного участка, технические и экономические показатели строительных объектов. К этим документам также относятся рекомендации и требования, которые были получены от различных согласующих органов для выполнения проектирования. В исходно-разрешительных условиях указываются возможности выполнения работ, которые учитывают экологические и санитарно-гигиенические нормы расположения объекта, предполагаемого назначения, особенности его использования, воздействия на окружающую среду.
Получение всего пакета согласовательной и разрешительной документации, которая нужна для выполнения проектирования строительства, проведения реконструкции, частичного или полного технического переоснащения, выполнения капитального ремонта строений и сооружений, проводится застройщиком, имеющим право на земельный участок. Получение вышеуказанной документации допускается техническим заказчиком, который работает в интересах инвестора-застройщика и выступает от его имени.
ИРД выдаётся заявителю специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований).
Разработка материалов предпроектных проработок и оформление комплекта исходно-разрешительной (ИРД) документации является начальной стадией инвестиционного процесса, основанием, в котором определяются качественные характеристики и финансово-экономические параметры будущего объекта недвижимости.
Исходно-разрешительная документация (ИРД) для оформления права на проектирование разрабатывается на основании утвержденной или согласованной в установленном порядке предпроектной градостроительной документации, в частности проекта планировки территории (ППТ).
При отсутствии разработанной, утвержденной или согласованной в установленном порядке градостроительной документации на территорию планируемого строительства, Техническому заказчику необходимо организовать выполнение архитектурных предпроектных проработок, подготовить и согласовать градостроительное обоснование размещения объекта.

К исходно-разрешительной документации относятся следующие документы:

Распорядительные документы, постановления и распоряжения различных органов исполнительной власти;
. технические условия;
. разрешения;
. материалы инженерных изысканий;
. согласования и утверждения;
и другие документы, выданные уполномоченными государственными органами и специализированными организациями для подготовки, согласования проектной документации и строительства различных объектов недвижимости.

Основной состав комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД) содержит:

1. Градостроительное заключение;
. Градостроительное заключение включает в себя:
. градостроительное заключение по установленной форме;
. эскиз № 1;
. заключение по обследованию объекта недвижимости (территории, зданий и
. строений);
. заключение по условиям проектирования;
. заключение согласующих организаций.
2. Заключение по инженерному обеспечению;
. Заключение по инженерному обеспечению объекта включает:
. пояснительную записку;
. эскиз № 2 с расчетными нагрузками;
. предварительные технические условия эксплуатационных организаций;
. расчетные данные технико-экономических показателей планируемого объекта недвижимости (ТЭП).
3. Заключение экологической экспертизы (по необходимости - состав заключения экологической экспертизы определяется Департаментом природопользования и охраны окружающей среды в зависимости от экологических требований к размещению объекта и уровню обоснований представленных в предпроектной документации). Полный перечень комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД)
В процессе оформления комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД), в случае необходимости, может потребоваться разработка дополнительных предпроектных материалов и выполнение следующего комплекса работ:
. корректировка существующего проекта планировки территории;
. разработка предпроектных проработок на объект;
. градостроительные обоснования размещения объекта;
. разработка схем инженерного обеспечения;
. расчет внеплощадочных сетей и сооружений на них;
. разработка заключений по участку компенсационного озеленения;
. расчет инженерного обеспечения с выделением физических объемов и стоимости городских сетей;
. получение дополнительных согласований;
. подготовка справочной, технической, информационной документации по требованию уполномоченных государственных органов.
Началу разработки проектно-сметной документации для строительства объекта недвижимости предшествует период предпроектной подготовки, состоящий из двух этапов: прединвестиционного (разработка проекта планировки территории) и инвестиционного (разработка градостроительного обоснования размещения объекта строительства, подготовка исходно-разрешительной документации).
Проектно-сметная документация должна быть разработана в полном соответствии с требованиями, определенными в исходно-разрешительной документации.

В состав исходно-разрешительной документации для проектирования входят следующие документы и материалы:

Поручение главы администрации (в г. Москве - это префект АО, либо заместитель по вопросам строительства) или письмо-заявка Заказчика (лица, которое имеет намерение застроить имеющийся у него участок) являются основанием для изготовления исходно-разрешительной документации на строительство объекта недвижимости, в том случае, если есть в наличии оформленные надлежащим образом земельные отношения, то есть договор аренды участка или свидетельство на право собственности этим земельным участком.
Градостроительное обоснование разрабатывается в пределах участка территории функционально-планировочного образования, которое занимает часть квартала или целый квартал, ограниченную пределами внутриквартальной территории общего использования. Градостроительное обоснование включает:
Чертеж, составленный на основе топографического плана в масштабе 1:2000, на котором отображаются в соответствующих границах: а) территории существующих, планируемых объектов капитального строительства федерального, регионального значения, иные застроенные и подлежащие застройке территории; б) территории линейных объектов; в) территории объектов культурного наследия; г) особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории; д) территории общего пользования; е) зоны с особыми условиями использования территорий; ж) земельный участок, применительно к которому осуществляется подготовка градостроительного плана земельного участка и разработка соответствующего градостроительного обоснования;
Проведенные расчеты и подтверждения границ и видов разрешенного использования, расчеты и обоснования функционального назначения, технико-экономических показателей и посадки объекта недвижимости на данном земельном участке, а также подтверждение границ зон действия общественных сервитутов в границах данного земельного участка, другие доказательства, которые выполнены в соответствии с региональными нормативами и правилами использования земли и застройки необходимы для разработки градостроительного плана земельного участка, в том числе для осуществления благоустройства и озеленения участка территории.
. материалы предпроектных проработок;
. градостроительное заключение в составе Эскиза № 1;
. заключения по обследованию объекта недвижимости (земельного участка - в случае нового строительства) либо здания, сооружения в случае его реконструкции либо технического перевооружения);
. заключения согласующих организаций;
. ситуационного плана земельного участка по компенсационному озеленению в случаях необходимости уничтожения зеленых насаждений на земельном участке, отведенном для строительства;
. Технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям (выдаваемые техническими службами) с указанием на топографической съемке точек подключения к сетям; заключение по инженерному обеспечению объекта строительства (как правило, выполняется непосредственно по инициативе Заказчика-застройщика в целях получения предварительных технических условий присоединения к инженерным коммуникациям);
. заключение по компенсационному озеленению, оформленное в соответствии с законодательством о защите зеленых насаждений;
. заключение органа природопользования и охраны окружающей среды;
. протокол рассмотрения Архитектурным советом (при органе по архитектуре и градостроительству) материалов предпроектных проработок;
. заключение органа по охране памятников (если строительство объекта планируется на исторических территориях);
. заключение по визуально-ландшафтному анализу (если строительство объекта планируется на исторических территориях).
В связи с тем, что вопросы градостроительной деятельности находятся в одновременном ведении Российской Федерации и ее субъектов, единого документа, который в полной мере регулирует порядок разработки и полный состав исходно-разрешительной документации не существует. Есть существенные различия в нормативно-правовых документах, которые приняты, например, в г. Москве (Законы г.Москвы, распоряжения Мэра, постановления Правительства Москвы); в Московской области - Законы МО, постановления Правительства МО, глав районных администраций МО), в городах Российской Федерации.

Комплект документации, необходимый для разработки проекта планировки территории, прохождения общественных слушаний и градостроительного совета:

Данные о собственности

Свидетельство о праве собственности (аренды) на участок
. Договор аренды участка (при аренде)
. Акт выбора земельного участка (при аренде)
. Кадастровый план участка
. Акты выбора трасс для внеплощадочных сетей

Утвержденная градостроительная документация

Материалы территориального планирования населенного пункта
. Градзаключение (если размещаемый объект соответствует ранее определенному назначению территории)
. Градобоснование (при изменении категории земель или вида их разрешенного использования)

Решения Администрации

Постановление о разрешении разработки проекта планировки территории
. Разрешение на снос зданий
. Разрешение на вырубку зеленых насаждений
. Архитектурно-планировочное задание (градостроительное задание, задание на разработку проекта), утвержденное Главархитектурой

Материалы инженерных изысканий

Отчет об инженерно-геодезических изысканиях
. Отчет об инженерно-геологических изысканиях
. Отчет об инженерно-экологических изысканиях
. Отчет об инженерно-гидрологических изысканиях

Акты и заключения надзорных служб

Санитарно-эпидемиологическое заключение ФГУ по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека
. Экспертное заключение либо акт обследования участка ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»
. Заключение Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору
. Заключение Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора
. Технические условия (требования к проекту) Отдела государственного пожарного надзора
. Заключение Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды
. Исходные данные для разработки раздела ГОЧС ГУ МЧС РФ
. Письмо Министерства культуры о наличии или отсутствии памятников истории, культуры, архитектуры, археологии, зон их влияния и охраны
. Справка ГУП «Геоцентр-Москва» (Роскомнедра) о наличии или отсутствии на рассматриваемом участке полезных ископаемых
. Заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по МО (Росприроднадзор)
. Фоновые концентрации вредных веществ и климатические характеристики района строительства ГУ ЦГМС

Технические условия

Водопровод
. Канализация бытовая
. Канализация ливневая
. Теплоснабжение
. Газоснабжение
. Электроснабжение
. Телефонизация и радиофикация
. Вывоз ТБО
. ГИБДД,РДУ/Мосавтодор/ФУАД

Дополнительные акты и заключения

Согласование Роспотребнадзором места сброса очищенных стоков, анализ воды ВЗУ
. Акт обследования конструкций существующих зданий
. Согласование с владельцами граничащих земельных участков, согласование проектных решений с заинтересованными лицами в случае, при наличии сервитутов в их пользу
. Проект сокращения существующих или проектируемых СЗЗ, согласованный Роспотребнадзором
. Согласование Роспотребнадзором места расположения ВЗУ, очистных сооружений хозяйственно-бытового и дождевого стока
. ОВОС
. Другие необходимые согласования.

Землеустроительная экспертиза Составление смет Технический надзор

Получение ИРД (Исходно-Разрешительной Документации) и разрешения на строительство по Москве и МО

• Предварительная оценка градостроительного потенциала проектов
• Разработка и утверждение Проекта планировки и межевание территории (ППТ МТ)
• Получение ГПЗУ - Градостроительного плана земельного участка
• Получение Свидетельства об утверждении Архитектурного - градостроительного облика объекта (АГО)/(АГР)
• Оформление земельно-имущественных отношений
• Получение Разрешения на строительство (реконструкцию) объекта
• Получение Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Оценка Электроснабжение: проектирование, согласование, монтаж Рецензия на заключение Обеспечение пожарной безопасности Организация мероприятий по гражданской обороне и защите населения от чрезвычайных ситуаций Юридические услуги Консультационные услуги в строительстве Почерковедческая экспертиза Финансовый контроль и аудит Водные отношения: согласование, обследование, изыскания Экспертиза промышленной безопасности

Преимущества компании:

✔ 24 года успешной работы i Экспертный центр «ИНДЕКС» - профессиональная экспертная организация , с 1995 года успешно работающая в области экспертной деятельности в строительстве и достигшая значительных результатов и признания в данном сегменте рынка.

✔ Нас рекомендует Верховный суд i Судебный департамент при Верховном суде Российской Федерации рекомендует Экспертный центр «ИНДЕКС» как экспертное учреждение для использования в работе судьями городских, районных, арбитражных судов г. Москвы и мировыми судьями.

✔ Развитая филиальная сеть i Экспертный центр «ИНДЕКС» работает по всей России, а также имеет филиалы в 10 городах РФ.

✔ Специалисты с большим опытом i Наши специалисты имеют большой стаж работы в своей области. Средний стаж работы нашего специалиста - более 15 лет.

✔ Индивидуальный подход i Каждая поступившая к нам заявка рассматривается индивидуально, с учётом всех особенностей Вашего проекта.

Действующим законодательством регламентировано обязательное получение исходно-разрешительных документов. Чтобы получить ИРД, а затем и разрешение на строительство по Москве и МО заявление может подать любой застройщик, а также собственник, арендатор участка или лицо, представляющее их интересы.

Что входит в ИРД

Полный комплект ИРД включает в себя не только пакет постановлений и разрешений, но и описание технических условий, а также документарные материалы, подтверждающие инженерные изыскания, различные согласования и утверждения проекта и, наконец, разрешение на проведение строительных работ, а затем ввода здания в эксплуатацию. В пакет документов входят разрешения различных органов по размещению объекта, границ участка и т. д.

Нужно понимать, что получение ИРД и разрешение на строительство по Москве и МО тесно связаны между собой, так как последнее выдаётся лишь при условии размещения объекта на земельном участке, соответствующем плану застройки. Проверить это можно лишь по данным ИРД. Получение разрешения на присоединение строения к инженерным системам хоть и является обязательной процедурой, но выполняется лишь при условии невозможности функционирования объекта без них или когда застройщиком планируется подключение к существующим сетям.

Земельные вопросы

Одним из наиболее важных вопросов в процессе сбора ИРД является подготовка документов, подтверждающих право владения участком, на котором будут происходить строительные работы. В соответствии с действующим законодательством полноправный владелец может осуществлять как строительную деятельность с нуля, так и реконструкцию имеющегося объекта.

Если строительные работы планируется производить лицом, не имеющим права на участок, то в процессе согласования ИРД необходимо получить разрешение владельца. В случае владения землёй государством передача её происходит в соответствующих структурах органов местной власти. Нередко к нам обращаются с ситуацией, когда земля находится во владении одного лица, а строение на ней принадлежит другому. Решение достигается путём подписания договора, в котором перечислены действия пользования землей между сторонами. Строительные работы на участке могут начинаться только после получения ИРД и ознакомления с правомочиями на производство каких-либо работ.

Градостроительное заключение

Вторым, не менее важным моментом в получении ИРД в строительстве является оценка градостроительного потенциала. На первый взгляд может показаться, что собрать эти документы можно самостоятельно, однако стоит учитывать, что это целый комплект документации, который содержит не только разрешение на производство строительных работ, но и возможные ограничения планировки, а также рекомендации по развитию территории.

Получить разрешение на строительство дома без этих документов может привести к тому, что в проектном плане будут выявлены ошибки, и, если здание и объект уже возведены, а недочёты были выявлены позднее, это грозит реорганизацией объекта и пересмотром проектно-сметных документов. Наши специалисты помогут определить допустимые ограничения по высотности сооружения, проинформируют застройщика относительно инженерных систем и санитарных норм на территории, предоставят предварительный ландшафтный анализ и дадут оценку будущему объекту относительно влияния его на ближайшие строения.

Получение пакета согласовательной и разрешительной документации

Экспертный центр «Индекс» обладает полномочиями на подготовку исходно-разрешительных документов на строительство и проектирование в Москве и МО. Доверив эту работу наши специалистам, вы получаете гарантию, что разработка материалов и подготовка ИРД будут выполнены в соответствии с действующим законодательством.

Для оформления документов на возможность проектирования ИРД составляется на основании утвержденного пакета разрешений и согласований, которые включают в себя всё: от предварительного проекта до ПТТ.

На какие документы в ИРД нужно обратить внимание:

• подтверждающие право владения землей, а также при необходимости договор аренды участка;
• инженерно-геодезические материалы. Важно обратить внимание, что получены они могут быть только у организаций, имеющих допуск в СРО. Также это требование распространяется и на получение материалов по геологическим и экологическим изысканиям;
• задокументированные технические условия для присоединения к действующим инженерным сетям. Документы должны содержать полную информацию о планируемых точках подключения, а также регламентированных лимитах потребления ресурсов. В обязательном порядке в них указываются и технические требования при подключении объекта;
• наличие ГПЗУ. При этом стоит учесть, что для объектов в Москве градостроительный план земельного участка оформляется в ГБУ «ГлавАПУ», а в области - в Министерстве Строительного комплекса МО;
• заключение экспертов на проект. Поскольку сделать это можно не только в государственной компании, но и у независимых экспертов, в спектр деятельности нашей компании входит этот вид услуг;
• разрешительные документы на строительство, а также предоставление информации о порядке получения пакета документов;
• заключение, свидетельствующее о том, что возведённый объект соответствует регламентированным нормам и представленному проекту. Выдается непосредственно перед сдачей объекта в эксплуатацию;
• получение разрешительных документов на ввод строения в эксплуатацию.

Проектная документация

Важность подготовки ИРД в Москве, в том числе и по будущему проекту, сложно переоценить. Именно эти документы позволяют значительно повысить уровень безопасности людей, которые будут находиться на объекте после сдачи его в эксплуатацию. Работа подрядчика и заказчика складывается на основе договора, заключенного между ними, где прописываются все этапы работ и требования по их выполнению в соответствии с проектной документацией.

Важно, чтобы заказчик ответственно подошёл к выбору претендента, так как, если у подрядчика нет разрешительных документов на выполнения заявленных работ, приступать к ним он не имеет права, а ранее заключенные соглашения становятся недействительными. Кроме того, это один из немаловажных моментов в подготовке ИРД, что это такое, мы говорили выше. Проект должен быть выполнен в соответствии с регламентированными нормами. В обязательном порядке необходимо получение утверждения проекта в государственных органах. Потребуется и экспертиза проектной документации, заключение по которой даётся проверяющей структурой, и только после этого будет принято решение о возможности начинать строительство. Кроме того, заключение будет содержать и информацию об экономической целесообразности возведения объекта, его влиянии на экологическую безопасность и пр.

Важно! Без получения положительного заключения в получении разрешительной документации будет отказано. Более того, строительство зданий без утвержденных проектов и ИРД запрещено действующим законодательством и может повлечь за собой неприятные последствия. Исправить ситуацию можно будет лишь по решению суда, что в принципе маловероятно, или после внесения необходимых исправлений в документацию. В отказанных заключениях всегда указывается причина и отображают изменения, которые необходимо внести. Только после исправлений можно будет заново подать документы.

Экспертный центр «Индекс» обладает обширным опытом в подготовке ИРД, поэтому выполненные нашими специалистами работы по сбору документов, получению разрешений и утверждений всегда имеют положительный результат. Кроме того, большинство материалов, входящих в ИРД, могут быть составлены при проведении независимой экспертизы, которую наши специалисты проводят в соответствии с действующим законодательством. Стоимость услуг определяется, исходя из объёма работ: необходимых экспертиз, получения справок, утверждений и пр. В состав ИРД входит большой пакет документов, собрать который самостоятельно достаточно проблематично, поскольку каждый из них необходимо получать в соответствующих структурах и органах.

Раздел не найден.